住宅ローンを効率的に返済できる借り換えにかかる手数料や、各種費用などをご紹介!/Sinmidoのなかなか聞けない家創りの疑問第7回

2022.02.20

さまざまな工務店やハウスメーカーのブランディングとコンサルをおこなっている「Sinmido」。その経験により培ってきたノウハウでなかなか人に聞けない家の家創りの疑問を解決していく連載です。
住宅ローンを効率的に返済できるのが「借り換え」ですが、実際に借り換えをする場合の手数料などについては知らない人も多いのではないでしょうか。そこで本記事では、住宅ローンの借り換え時にかかる手数料や、その他にかかる費用などについても紹介していきます。

■住宅ローン借り換えの諸経費

住宅ローン借り換えは、簡単に説明すると現状のローン会社よりもコスパも良く、金利なども安い金融機関にローンを組みかえることですが、それにかかってくる諸経費とはどのような物があるのでしょうか。
ここからはその住宅ローン借り換えの諸経費について解説していきます。

借り換えの諸経費とは?
住宅ローン返済に非常に便利な借り換えですが、借り換え時にも住宅購入時同様にかなりの金額が掛かってしまいます。

計算例1(ネット銀行で借り換えた際の諸費用)
・印紙代:2万円
・保証料:0円
・事務手数料:43万2000円
・抵当権設置費用(登録免許税):8万円
・抵当権設置費用(司法書士報酬):約6万円
・抵当権抹消費用(登録免許税):2000円
・抵当権抹消費用(司法書士報酬):約2万円
合計:約61万4000円

以上のように、借り換えの手数料はかなりの高額となっています。



■融資手数料とは?

借り換えの手数料には諸経費以外にも融資手数料が発生します。
融資手数料とは、住宅ローン購入時や借り換え時に融資に伴う事務手数料などを金融機関に支払うことです。この融資手数料には「定額型」と「定率型」の2種類があり、それぞれ大きな特徴を有しています。
ここからはその2種類の手数料である「定額型」と「定率型」について詳しく解説をしていきます。

定額型
定額型の特徴は、借り換え時に掛かる手数料を数万円程度に抑えることができますが、その代わりに借入金利が0.2%ほど上乗せされてしまいます。
借入当時は定額型が一見安いと感じる方も多いかもしれませんが、金利が借入総額に応じて上乗せされてしまいます。その結果として毎月の返済額が高くなり、完済までの支払総額が高くなってしまうことも多いようです。

定率型
住宅ローンの借入金額に対して一定の利率を掛けた金額を支払うのが「定率型」です。その事務手数料は借入金額によって大きく変動するため、借入金額が高くなればなるほど高額になっていきますので注意しましょう。
一般的な手数料率は「住宅ローンの借入金額×2.2%(税込み)」で設定されています。




■保証料とは?

住宅ローン借り換え時にかかってくる諸費用の1つに、保証料と言うものがあります。住宅ローンの債務者が何らかの理由により返済ができなくなってしまった場合、保証会社が代わりに返済を実施するため、保証会社と保証契約を結ぶ費用です。
この保証料の支払い方法には外枠方式と内枠方式の2種類があり、その特徴は大きく異なっています。ここからは外枠方式と内枠方式について解説をしていきます。

外枠方式
外枠方式とは住宅ローンの契約時に保証料を一括払いする方法で、特徴としては、一括払いにより毎月の返済額を少なく抑えることができます。
しかし、ローン契約時にまとまった金額が必要となり、他にも支払わなければならないものがある場合は注意が必要です。

内枠方式
保証料を金利に上乗せして支払いますので、外枠方式に比べて初期費用が掛かりません。しかし、保証人以外の借入条件・返済方法が同じ場合は保証料の合計金額が外枠方式より大きくなってしまいます。






■その他借り換えにかかる費用は?

ローン借り換え時には他にもさまざまな種類の手数料、税金などの費用が掛かってしまうようです。
ここからはその細かい費用などを紹介していきます。

印紙税
印紙税とは商取引の際の契約書や領収書などの書類に課される税金のことです。この観点から住宅ローンの借り換えでもその契約書は課税文書としてみなされるため、契約金額に適した収入印紙を張り付けて割印を押して印紙税を払わなければなりません。

期限前完済手数料(全額繰上返済手数料)
ローンの借り入れをする時には毎月の返済額や、借入期間、金利などを考慮して毎月の返済額が決定していきます。しかし、ローンを組んですぐに借り換えをおこない借入期間前に全額返済をおこなった場合、貸主にとっては当初予定していた金利などによる利益が得られなくなります。
このようなケースではその損失を補償するという意味合いで期限前完済手数料が発生する場合もあり、この手数料は別名「違約金」ともいわれています。

火災保険料
火災保険料とは、火災などにより建物や家財などが被害を受けた場合に保証金が支払われる保険のことです。ローン借り換え時をきっかけに別の火災保険などを検討する方も多いため、この点も費用の1つと考えてよいでしょう。

司法書士報酬
ローン借り換え時には多くの手続きが必要であるため、司法書士に依頼して手続きを完了する場合がほとんどです。司法書士の報酬金額は各司法書士事務所によって異なりますので、依頼する前に事前に金額などをリサーチしておくとよいでしょう。

抵当権抹消・設定登記費用
ローン借り換え時には、現状のローンに関して登記されている抵当権を抹消する登記と、新規の住宅ローンの抵当権を設定する登記があり、この作業にも費用がかかります。



■まとめ

住宅ローンの借り換えは、今後の返済が削減できるなどのメリットが多い返済方法ですが、一方でその手続きなどに多くの費用が掛かってしまうのが現状です。
ローンの借り換えを検討する際は、事前に手続きにかかる費用なども十分考慮し、最適な借り換えができるよう心がけましょう。
本記事を参考にして頂き、有効な借り換えができることを心から祈っています。




Sinmido(工務店特化型コンサルティング)
全国の工務店をメインに「地域に愛される工務店づくり」を目指し、集客、採用、人材育成、財務など様々な角度から総合的に支援を行っている。とりわけWEBを活用した集客支援やSNSを効果的に用いる支援スタイルは好評を博している。

大黒新平
Sinmidoのオリジナル施工写真資産化システム(特許取得済)の構築、運用をベースにクライアントに集客支援を行っている。一方で住宅購入を検討しているエンドユーザーに向けたWEB記事の執筆等も行っている。SEOコンサルタント・カスタマーサービス・戦略設計・グロースを担当。

Sinmido
大宮本社☎048-657-4343
大阪支社☎06-4867-4360
https://sinmido.com/

サイト内検索